小產(chǎn)權(quán)房的“一房二賣”現(xiàn)象在城郊和農(nóng)村地區(qū)并不少見，小產(chǎn)權(quán)房的交易會引發(fā)很多的合同類問題，也因此涌現(xiàn)出一批刑民交叉類案件。特檢察官作為國家公訴人和公共利益代表，既要確保刑事追訴的準確性，又要兼顧民事權(quán)益的平衡，因此，如何準確而又妥善的辦理此類案件，在新的經(jīng)濟形勢下對檢察官提出了更高的要求。

本文中，筆者將以“薛某某與郭某某的合同糾紛”為例來探討小產(chǎn)權(quán)房中的“一房二賣”在何種情況下涉及合同詐騙罪。2025 年 2 月 15 日，薛某某與郭某某簽訂房屋買賣合同，合同約定，薛某某在村集體自建的小產(chǎn)權(quán)房售價共 42 萬元，2025 年 3 月 15 日之前，郭某某給薛某某付 20 萬元，4 月 30 日之前郭某某需將剩余房款全部付清，付清后房屋歸郭某某所有。如果任何一方違約，則需付守約方總房價 10%的違約金。2025 年 3 月 15 日，薛某某收到郭某某的 20 萬元房款，4 月 30 日，郭某某欲給薛某某付剩余房款時，薛某某則拒絕收款并告知郭某某房子不能賣了，給他退款。后經(jīng)郭某某多次催要，薛某某以各種原因推脫不愿還款，郭某某經(jīng)多方打聽才知薛某某早在跟他簽訂合同之前就已經(jīng)將房子全款賣給了也非本村居民的董某某，且自己的房款已被薛某某揮霍。因小產(chǎn)權(quán)房無法辦理產(chǎn)權(quán)證明，所以薛某某所賣房屋實際上屬于董某某。郭某某欲告薛某某合同詐騙罪，但當?shù)毓簿忠员景笧榻?jīng)濟糾紛為由不予立案。

一、小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房是指在中國城鄉(xiāng)二元土地制度下，建立在農(nóng)村集體土地上，但未經(jīng)過合法征地程序、未繳納土地出讓金等費用，且無法獲得國家頒發(fā)的正規(guī)不動產(chǎn)權(quán)證的房屋。這類房屋的產(chǎn)權(quán)存在法律瑕疵，交易和權(quán)益保障存在較大風險村民自建房。一般包括 1.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在宅基地上建造的房屋，僅供本村村民居住使用，不可對外買賣;2.村集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房,由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導，在集體土地上集中建設(shè)并出售給非本村居民的住宅，通常以“新農(nóng)村建設(shè)”“合作建房”等名義推廣;3.違法建筑,未經(jīng)任何審批手續(xù)，擅自在農(nóng)用地、宅基地或非建設(shè)用地上建造的房屋，屬于違章建筑，可能面臨強拆。小產(chǎn)權(quán)房因為無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證明，如若發(fā)生糾紛，在維權(quán)方面會有較大難度。但是因為價格低廉，仍然有許多人“明知山有虎，偏向虎山行”。

二、合同的效力認定

在以往的文章中，學者們更為關(guān)注的是“合同詐騙罪的成立是否影響合同的效力”，但是，在小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中，簽訂的合同違反了國家法律的規(guī)定本就為無效合同，在此種情況下，是否影響合同詐騙罪的認定？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，買受人可主張房屋買賣合同無效，并有權(quán)要求賠償。出賣人出售房屋后又與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將已出售房屋交付第三人使用，導致原來的買受人無法取得房屋的，人民法院應(yīng)當依法認定出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。該司法解釋規(guī)定的是可以轉(zhuǎn)讓的商品房，而本案涉及到是小產(chǎn)權(quán)房，郭某某非本村村民，買賣合同違反《土地管理法》關(guān)于宅基地身份屬性的強制性規(guī)定，因此本合同為無效合同，那么是否可以認定薛某某涉嫌合同詐騙罪呢？

首先應(yīng)該明確的是，合同詐騙可以分為合同行為和詐騙行為兩個部分，而這兩種行為分屬于民法和刑法的評價。簡而言之，合同詐騙罪之所以能夠成立，不是因為其訂立了合同，而是因為其行為本身符合詐騙罪的構(gòu)成要件，只不過披上了合同的外衣。所以刑法評價的是詐騙行為而非合同，因此，無效合同的訂立并不會影響詐騙罪的構(gòu)成。

其次，從民法角度分析，合同具有相對的獨立性，在認定合同的效力時，首先應(yīng)該從民法層面進行判斷。根據(jù)《民法典》規(guī)定，我國現(xiàn)階段無效合同的情形只有五種。也就是說，我國在最大程度上維護意思自治訂立的合同，除非損害國家利益和公共利益。因此無效合同即使無效，在對其評價時仍然不能否認雙方在合同訂立時的意思自洽。人民法院在審判無效合同的相關(guān)案件時，認定合同無效但仍然不影響支持其他合法訴訟請求，也就是說，不因合同無效而否認該合同引發(fā)的其他法律關(guān)系。那么，在合同詐騙罪中，也不應(yīng)該因為合同無效而否認犯罪行為的發(fā)生。

最后，筆者認為民事責任和刑事責任是并存關(guān)系，也就是說違背民事法律的行為也有可能因觸犯刑事法律而構(gòu)成犯罪，但是不能事先根據(jù)民法確定案件事實的性質(zhì)，而否認了刑法規(guī)定的犯罪構(gòu)成，而是應(yīng)該在考慮刑法與民法關(guān)系的前提下，通過分析犯罪構(gòu)成而認定案件事實。同理，民事法律行為是否有效也不會當然地受該行為是否涉及犯罪的影響。刑民之間的分界既要明確，又要合理。因此合同的效力與合同詐騙罪成立與否應(yīng)該分開評價，不可“牽一發(fā)而動全身”。

三、作為犯罪處理的判斷依據(jù)

合同詐騙罪是指行為人以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，通過虛構(gòu)事實或者隱瞞真相的方法，騙取對他人財物，數(shù)額較大的行為。而合同糾紛，是指因合同的生效、履行、變更、終止等行為而引起的糾紛。筆者認為，本案是典型的刑民交叉類案件，到底是屬于普通的合同糾紛而由房主承擔違約責任還是構(gòu)成合同詐騙罪應(yīng)追究刑事責任則需要我們通過一下幾個方面進行詳細區(qū)分。

主觀方面是否具有欺騙的故意。本案的特殊性在于，合同的標的物為小產(chǎn)權(quán)房，即賣方無權(quán)將此房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本村村民，但是，他不僅出賣，而且出賣給不同的兩方。他的主觀欺騙故意是否成立？如何判定其成立？毋庸置疑，薛某某在與郭某某簽訂房屋買賣合同時知曉兩個事實，其一是此房產(chǎn)的所有權(quán)不能出賣給郭某某這個非本村居民；其二此房產(chǎn)已經(jīng)被他出賣給董某某，也就是說，不論從哪個方面分析，薛某某均具有隱瞞真相的故意。

是否因欺騙而處分財產(chǎn)。這部分是詐騙罪能否成立的主要構(gòu)成要件，因此需著重分析。在本案中體現(xiàn)在薛某某的主觀故意能否讓郭某某處分了財物？從第一個角度分析，薛某某并未隱瞞事實，因為郭某某同樣明知他沒有購買此房產(chǎn)的資格，雙方對這一事實均有明確的認知。而第二部分內(nèi)容才是薛某某真正隱瞞的事實。但是要考慮到董某某同樣沒有購買資格，即使薛某某將此房產(chǎn)出賣給董某某，董某某仍然無法獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，因此此房產(chǎn)仍然歸薛某某所有，與郭某某簽訂合同時隱瞞的只是房屋使用權(quán)出售給董某某的事實。從正常人的心態(tài)角度推知，郭某某想要購買的是房屋的所有權(quán)而非使用權(quán)，即他是想買房子而非租房子，所以薛某某隱瞞這部分事實并非造成其處分財物的原因。讓郭某某處分財物的原因是郭某某明知的事實，即薛某某為房屋的所有人，但此房為小產(chǎn)權(quán)房，無法過戶給他，所以只能簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。

欺騙方是否有非法占有的目的。是否具有非法占有的目的，不僅要看當事人的陳述，更重要的是從已知的事實和證據(jù)中推知。本案中，薛某某在將房產(chǎn)出售給董某某后，立刻又出售給了郭某某，并且收取郭某某 20 萬元房款。事后，郭某某多次催要均拒絕退還，且將房款用于個人揮霍。其一，他隱瞞了房屋已經(jīng)出售給他人，無法與郭某某繼續(xù)交易的事實，其二他在郭某某得知真相的多次催要后仍然拒不歸還，并將錢財揮霍，可以推知，薛某某想要以不合理的手段占有郭某某的財物，具有非法占有的目的。

有無償還能力。在民法中，有無償還能力是糾紛能否解決的一個重要因素，而在刑法中則非如此。但是，合同詐騙屬于刑民交叉的案件，這個因素也是我們判定非法占有目的的一個重要輔助。償還能力有很多種判定方式，但是筆者認為最為可靠的判定方式有兩種，第一是收入，第二是資產(chǎn)。收入較為具象化，資產(chǎn)則較為寬泛，筆者所言資產(chǎn)是指本人名下所有的動產(chǎn)以及不動產(chǎn)，并不包括父母名下所有。本案中，薛某某名下僅一套正在居住的房產(chǎn)，且無固定收入，因此薛某某并無償還能力。

綜上，筆者認為，本案并不符合構(gòu)成合同詐騙罪的因欺騙而處財物，所以只能依據(jù)《民法典》按照合同糾紛來解決。郭某某雖為受害者，但是他因為貪圖便宜而罔顧風險，所以引發(fā)了后續(xù)的問題。

四、小結(jié)

小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同效力雖然不影響合同詐騙罪的認定，但是小產(chǎn)權(quán)房的交易仍然存在著巨大的風險。此類刑民交叉類案件，如果不符合刑事犯罪的構(gòu)成要件，可以依據(jù)房屋買賣合同，要求追究賣方的違約責任，支付違約金或賠償損失。我們在處理相關(guān)案件時，要注重刑法與民法的關(guān)聯(lián)性，堅持“分而治之”，只有這樣，才能高質(zhì)效的辦理好每一個案件。

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[3]王康輝.刑民交叉中涉案合同效力分析——以合同詐騙為例，2019，（2）

責編：張穎

編輯：時雨