消費者購買的未辦理過戶手續(xù)的商品房被其他案件強制執(zhí)行，消費者該如何保障權(quán)益？

2022年吳女士購買了某置業(yè)有限公司的房產(chǎn)，但由于消防等原因一直無法辦理過戶手續(xù)，2023年該置業(yè)公司經(jīng)營不善被法院強制執(zhí)行，法院查封了置業(yè)公司名下22套房屋并進入拍賣程序，其中就有吳女士購買的一套房屋，吳某心急如焚，她交納的98萬元的購房款是其半輩子的積蓄，一旦被拍賣吳女士將人才兩空。那么吳女士遇到這種情況該如何維護自身權(quán)益？

按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條：買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第29條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。所以吳女士可以根據(jù)對照上述兩個條文提出執(zhí)行異議從而維護自身的合法權(quán)益。

這里也要提醒廣大消費者，在與房屋出賣方簽訂房屋買賣合同之后，要及時辦理過戶手續(xù)，如果是因為賣方的原因，應(yīng)及時固定相關(guān)的證據(jù)，并保存好物業(yè)費、水電費等占有房屋的證明，購房時所交的購房款交易記錄證明，從而防止開發(fā)商因資金鏈斷裂、項目爛尾等原因?qū)е孪M者購買的房屋被查封、拍賣的情況發(fā)生。

由于法院查封可能要經(jīng)過一個長時間的過程，而且房產(chǎn)很有可能被案外人申請執(zhí)行。為避免損失擴大，可以開發(fā)商存在違約、合同目的不能實現(xiàn)為由行使合同解除權(quán)，要求開發(fā)商返還購房款，并要求開發(fā)商按合同約定或法律規(guī)定承擔違約責任。（供稿：漢臺區(qū)法院 作者：馬荻）

責編：朱剛

編輯：鄢雨晴