消費(fèi)者購(gòu)買的未辦理過戶手續(xù)的商品房被其他案件強(qiáng)制執(zhí)行，消費(fèi)者該如何保障權(quán)益？

2022年吳女士購(gòu)買了某置業(yè)有限公司的房產(chǎn)，但由于消防等原因一直無法辦理過戶手續(xù)，2023年該置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)不善被法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了置業(yè)公司名下22套房屋并進(jìn)入拍賣程序，其中就有吳女士購(gòu)買的一套房屋，吳某心急如焚，她交納的98萬元的購(gòu)房款是其半輩子的積蓄，一旦被拍賣吳女士將人才兩空。那么吳女士遇到這種情況該如何維護(hù)自身權(quán)益？

按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條：買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第29條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。所以吳女士可以根據(jù)對(duì)照上述兩個(gè)條文提出執(zhí)行異議從而維護(hù)自身的合法權(quán)益。

這里也要提醒廣大消費(fèi)者，在與房屋出賣方簽訂房屋買賣合同之后，要及時(shí)辦理過戶手續(xù)，如果是因?yàn)橘u方的原因，應(yīng)及時(shí)固定相關(guān)的證據(jù)，并保存好物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等占有房屋的證明，購(gòu)房時(shí)所交的購(gòu)房款交易記錄證明，從而防止開發(fā)商因資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾等原因?qū)е孪M(fèi)者購(gòu)買的房屋被查封、拍賣的情況發(fā)生。

由于法院查封可能要經(jīng)過一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過程，而且房產(chǎn)很有可能被案外人申請(qǐng)執(zhí)行。為避免損失擴(kuò)大，可以開發(fā)商存在違約、合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由行使合同解除權(quán)，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款，并要求開發(fā)商按合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。（供稿：漢臺(tái)區(qū)法院 作者：馬荻）

責(zé)編：朱剛

編輯：鄢雨晴